Codul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor a fost adoptat de Camera Deputaților, în calitate de for decizional, și devine una dintre cele mai importante reforme legislative din domeniul construcțiilor, urbanismului și dezvoltării locale. Noul Cod al Urbanismului promite proceduri mai rapide, digitalizarea avizării, ghișeu unic național, reguli noi pentru dezvoltatorii imobiliari și transferul, din 2028, al atribuțiilor de emitere a certificatelor de urbanism și autorizațiilor de construire din București către Primăria Municipiului București.
Adoptarea Codului Urbanismului marchează una dintre cele mai ample schimbări legislative din ultimii ani în domeniul construcțiilor, amenajării teritoriului și urbanismului. Camera Deputaților a aprobat noul cadru normativ, care reunește într-un singur act legislativ reglementări aflate până acum în mai multe legi, ordonanțe și acte normative distincte. Reforma este prezentată ca un pas important pentru reducerea birocrației, accelerarea procesului de autorizare și creșterea responsabilității autorităților publice implicate în dezvoltarea urbană.
Noul Cod al Urbanismului este și un jalon asumat de România prin Planul Național de Redresare și Reziliență. Autoritățile susțin că adoptarea acestuia este esențială pentru evitarea pierderii unor fonduri europene nerambursabile importante, estimate la 972 de milioane de euro. Din această perspectivă, legea nu are doar o miză administrativă, ci și una financiară, fiind legată direct de capacitatea statului de a respecta calendarul reformelor convenite cu Comisia Europeană.
Una dintre cele mai discutate prevederi vizează Bucureștiul. Începând cu 1 noiembrie 2028, toate certificatele de urbanism și autorizațiile de construire din Capitală ar urma să fie emise de Primăria Municipiului București, prin aparatul de specialitate al primarului general. În prezent, aceste atribuții sunt împărțite între Primăria Capitalei și primăriile de sector, situație care a generat, de-a lungul timpului, numeroase dispute privind coerența dezvoltării urbane, controlul asupra construcțiilor și respectarea planificării la nivelul întregului oraș.
Codul Urbanismului reunește reglementări din 21 de acte normative
Una dintre principalele noutăți ale Codului Urbanismului este unificarea legislației. Până acum, domeniul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor era reglementat printr-un număr mare de acte normative, ceea ce genera interpretări diferite, proceduri greoaie și blocaje administrative. Noul cod vine să grupeze aceste prevederi într-un cadru unic, mai clar și mai ușor de aplicat.
Pentru cetățeni, dezvoltatori, arhitecți, proiectanți, autorități locale și investitori, această schimbare poate însemna mai multă predictibilitate. În teorie, un cadru legislativ unitar reduce riscul ca aceeași situație să fie interpretată diferit de la o localitate la alta sau de la o instituție la alta.
Totuși, succesul reformei va depinde de modul în care legea va fi aplicată. România a avut și în trecut legi cu obiective ambițioase, dar care au produs rezultate limitate din cauza normelor neclare, a lipsei de personal specializat, a birocrației locale sau a rezistenței instituționale. În cazul Codului Urbanismului, cheia va fi implementarea reală a platformei digitale, pregătirea administrațiilor locale și clarificarea responsabilităților între instituții.
Ghișeu unic național pentru avize și autorizații
Un element central al reformei este digitalizarea procesului de avizare și autorizare. Ministerul Dezvoltării va implementa o platformă digitală națională care va funcționa ca ghișeu unic pentru certificate de urbanism, avize și autorizații de construire.
Această platformă ar trebui să reducă numărul de drumuri la instituții, să simplifice interacțiunea dintre solicitant și autorități și să ofere mai multă transparență asupra etapelor în care se află fiecare dosar. În prezent, obținerea unei autorizații de construire poate dura luni întregi, în special în marile orașe, unde dosarele trec prin numeroase avize și verificări.
Potrivit estimărilor prezentate de autorități, termenul pentru emiterea unei autorizații de construire ar putea scădea la aproximativ 65 de zile, față de patru până la opt luni în prezent. Dacă această reducere se va confirma în practică, impactul poate fi major atât pentru cetățenii care construiesc locuințe individuale, cât și pentru investitorii imobiliari, companiile din construcții și administrațiile locale.
De asemenea, solicitanții ar urma să plătească o singură taxă pentru documentele necesare, ceea ce poate simplifica procedura financiară și reduce confuzia actuală privind taxele percepute de instituții diferite.
Termene mai scurte pentru PUG, PUZ și PUD
Codul Urbanismului propune și accelerarea procedurilor pentru documentațiile de urbanism. Planurile Urbanistice Generale, cunoscute ca PUG-uri, ar urma să poată fi avizate în șase până la 12 luni, în loc de trei până la cinci ani, cât pot dura în prezent în multe situații. Planurile Urbanistice Zonale, adică PUZ-urile, ar putea fi aprobate în aproximativ șapte luni și jumătate, iar Planurile Urbanistice de Detaliu, PUD-urile, ar urma să devină proceduri simplificate, cu termene de una-două săptămâni.
Această modificare este importantă deoarece multe localități din România funcționează cu documentații urbanistice vechi, depășite sau prelungite. Lipsa unor PUG-uri actualizate afectează dezvoltarea coerentă a orașelor și comunelor, generează incertitudine pentru investitori și poate crea spațiu pentru decizii urbanistice punctuale, discutabile sau insuficient integrate într-o strategie locală.
În același timp, scurtarea termenelor nu trebuie să însemne reducerea calității analizelor. Urbanismul nu este doar o chestiune administrativă, ci una care influențează viața de zi cu zi: traficul, spațiile verzi, școlile, rețelele de utilități, accesul la transport public și calitatea locuirii. Un PUZ aprobat rapid, dar fără analize serioase, poate crea probleme pe termen lung. De aceea, digitalizarea și termenele mai scurte trebuie însoțite de responsabilitate profesională și control real al calității documentațiilor.
Din 2028, autorizațiile de construire din București vor fi emise de PMB
Cea mai sensibilă prevedere politică și administrativă din noul Cod al Urbanismului se referă la București. Din 1 noiembrie 2028, certificatele de urbanism și autorizațiile de construire vor fi emise de Primăria Municipiului București, nu de primăriile de sector.
Această schimbare pune în aplicare rezultatul referendumului local organizat în Capitală în 2024, prin care bucureștenii au fost consultați cu privire la centralizarea atribuțiilor de urbanism la nivelul Primăriei Generale. Argumentul principal pentru această măsură este nevoia unei dezvoltări unitare a Bucureștiului. Capitala funcționează ca un singur oraș, însă deciziile urbanistice au fost adesea fragmentate între șase sectoare și Primăria Generală.
Această fragmentare a dus la conflicte privind regimul de înălțime, densitatea construcțiilor, spațiile verzi, infrastructura rutieră și modul în care sunt aprobate proiectele imobiliare. O autoritate unică ar putea asigura o viziune mai coerentă, cu condiția să existe capacitate administrativă, personal specializat și proceduri transparente.
Aplicarea prevederii a fost însă amânată până în 2028, în urma unui amendament susținut de PSD. Potrivit declarațiilor politice, social-democrații au dorit ca transferul atribuțiilor să nu se aplice în actualul mandat al primarului general. Această amânare a fost deja interpretată ca o decizie cu miză politică, nu doar administrativă.
Specialiștii de la sectoare vor fi transferați la Primăria Capitalei
Pentru ca transferul atribuțiilor să poată funcționa, specialiștii din structurile de urbanism ale sectoarelor ar urma să fie transferați la Primăria Capitalei. Metodologia privind reorganizarea aparatelor de specialitate și transferul personalului trebuie aprobată până în iulie anul viitor.
Această etapă este esențială. Emiterea autorizațiilor de construire nu poate fi preluată doar printr-o schimbare legislativă. Este nevoie de arhitecți, urbaniști, ingineri, juriști, personal tehnic și administrativ capabil să gestioneze un volum mare de dosare. Bucureștiul este cea mai mare piață imobiliară din România, iar centralizarea atribuțiilor poate produce blocaje dacă PMB nu este pregătită instituțional.
În același timp, transferul trebuie făcut cu grijă pentru a nu destabiliza administrațiile de sector și pentru a evita pierderea de expertiză. O reformă eficientă presupune nu doar mutarea competențelor, ci și construirea unui sistem mai bun de lucru.
Reguli noi pentru dezvoltatorii imobiliari
Noul Cod al Urbanismului introduce obligații suplimentare pentru dezvoltatorii imobiliari care construiesc ansambluri rezidențiale mari. Proiectele cu peste 500 de locuințe vor trebui să contribuie financiar la infrastructura edilitară locală. Sumele colectate vor putea fi folosite pentru construirea de grădinițe, creșe, școli și alte investiții necesare viitorilor locatari.
Această prevedere răspunde unei probleme reale în multe orașe: dezvoltarea cartierelor rezidențiale fără infrastructură publică adecvată. În ultimii ani, în jurul marilor orașe au apărut ansambluri cu sute sau mii de locuințe, dar fără suficiente școli, grădinițe, drumuri, trotuare, spații verzi sau transport public.
Prin această măsură, dezvoltatorii ar urma să participe la costul infrastructurii generate de propriile proiecte. Este o abordare folosită și în alte state, unde investițiile imobiliare mari sunt corelate cu obligații privind echiparea urbană. Totuși, aplicarea trebuie făcută transparent, cu criterii clare, pentru a evita transformarea contribuțiilor într-o taxă arbitrară sau într-un instrument de negociere netransparentă între autorități și investitori.
Proceduri simplificate pentru mediul rural
Codul Urbanismului introduce și reguli simplificate pentru anumite construcții din mediul rural. Garajele, terasele acoperite, pergolele, bucătăriile de vară și anexele cu o suprafață de până la 50 de metri pătrați vor putea fi construite pe baza unei notificări adresate autorităților locale. Primăriile vor avea la dispoziție 15 zile pentru a răspunde.
De asemenea, o locuință unifamilială destinată folosinței proprii, cu parter și suprafață de până la 150 de metri pătrați, va putea fi construită în mediul rural pe baza unor proiecte întocmite de specialiști sau prin utilizarea unor proiecte-tip puse la dispoziție de autoritățile locale.
Aceste proiecte-tip vor fi incluse într-un catalog realizat pe regiuni istorice, în colaborare cu Ministerul Dezvoltării și Ordinul Arhitecților din România. Ideea poate contribui la păstrarea specificului arhitectural local și la reducerea costurilor pentru cetățenii care vor să construiască o locuință simplă, legală și adaptată zonei.
Registrul Național al Construcțiilor și răspundere pentru specialiști
O altă noutate importantă este introducerea Registrului Național al Construcțiilor. Acesta ar trebui să contribuie la o evidență mai clară a construcțiilor și la creșterea responsabilității în domeniu.
Codul introduce și reguli privind certificarea firmelor din construcții, precum și răspundere legală pentru proiectanți și specialiștii implicați în procesul de avizare. Miza este creșterea calității lucrărilor și responsabilizarea tuturor actorilor implicați.
În România, problemele privind calitatea construcțiilor, lucrările fără autorizație, modificările neconforme și lipsa de control au generat numeroase scandaluri. Un registru funcțional și reguli clare pentru specialiști pot contribui la o mai bună supraveghere a pieței. Totuși, din nou, eficiența va depinde de aplicare, verificare și sancționarea reală a abaterilor.
Litoralul va avea reglementări specifice
Pentru litoralul românesc, Codul Urbanismului prevede elaborarea unei reglementări specifice în termen de cel mult un an și aprobarea acesteia în maximum cinci ani. Această măsură este importantă având în vedere presiunea imobiliară uriașă din stațiunile de la Marea Neagră, unde dezvoltarea rapidă a generat probleme legate de spații verzi, acces la plajă, infrastructură, regim de înălțime și protecția mediului.
Litoralul are nevoie de reguli clare, aplicate unitar, pentru a evita dezvoltarea haotică și pierderea atractivității turistice. O reglementare specifică poate ajuta, dar numai dacă este construită pe baze profesionale și nu devine un nou document amânat sau ignorat.
Foto: AREI
